自1998年以来，我国的住宅市场就是以一手房为主，这一态势截至2018年仍未改变。但是从变化趋势来看，新旧房成交面积比是在不断下降的。即使只从数据观测值较多的2012年开始观测，样本城市的新旧房成交面积比也从2.71下降到2018年的1.73。

新旧房成交面积比对于房地产业有着重要意义，直接影响企业的决策和政府政策制定，对其进行研究有着重要的现实意义。

影响新旧房成交面积比的因素有如下几点：

(1)城镇化发展水平与速度。一般而言，在城镇化起步和快速发展阶段，新旧房成交比往往会很高，因为大量人口涌入城市，城市需要新建住房满足这些新入城人员的居住需求，新旧房成交比就会很高。而在城镇化已经基本完成的国家和地区，每年新建住房只是用来满足新生及零星的外来人口和折旧需求，新房比重就会下降。

(2)城镇居民收入水平。除了城镇化之外，城镇居民收入水平和投资也会明显影响住房交易新旧比。对于城镇居民收入与新旧房成交面积比的负相关关系，原因如下：

①收入越高的地方城镇化水平也越高，而根据上文的结论，城镇化水平会拉低新旧房成交面积比，但在中国，不同地区发展差异很大，许多城镇化水平很高的城市仍在吸引低城镇化地区的外来人口大量进入，只依靠城镇化的说服力不足。

②从经济发展的角度来看，土地是经济发展的必要要素，经济越发达地区土地开发程度也越高。这也意味着越发达的地区土地资源往往也越紧张，新增的土地资源要么来自郊区，要么来自市区的拆迁供应；前者供应的新房会过于偏僻，后者则会成本过高，这都会降低新房的吸引力而使购买者转向购买二手房，从而降低新旧房交易面积比。

(3）土地供应。土地供应影响新旧房交易面积比的逻辑十分直观，土地供应多，新房供应也就多，进而新旧房成交面积比就会上升。

(4) 人口年龄结构变化。人口年龄结构并不直接影响新旧房成交面积比，但是它会通过一系列传导途径间接影响。从传导方式来看，人口年龄结构首先会影响住宅投资占GDP的比重。

可以预计的是，我国当前的新旧房成交比会一直下行，最终会带动新房成交市场绝对量的下降。